Self storage to branża, która w Polsce nabiera tempa. Rosnące zapotrzebowanie na elastyczne powierzchnie magazynowe, zmiany stylu życia i rozwój e-commerce powodują, że wielu inwestorów zadaje pytanie: czy 2025 to dobry moment na wejście w ten rynek? W artykule wskazujemy dane, trendy i realne czynniki, które warto uwzględnić przed podjęciem decyzji inwestycyjnej.
Dane i wskaźniki w artykule pochodzą z FEDESSA European Self Storage Industry Report 2024 przygotowanego we współpracy z CBRE.
Rynek self storage w Polsce: aktualny stan i dynamika wzrostu
Polski rynek jest wciąż słabiej nasycony niż w Europie Zachodniej. Dla porównania: w Wielkiej Brytanii działa 34,6% wszystkich obiektów w Europie, we Francji - 15,8%, w Niemczech - 12,6%, a w Hiszpanii - 11,6%. W Polsce udział jest kilkukrotnie niższy, co oznacza duży margines do wzrostu.
Obiekty w naszym kraju to w dużej części magazyny kontenerowe z możliwością dojazdu bezpośrednio pod boks - format szczególnie atrakcyjny dla klientów biznesowych. Według raportu, Polska należy do rynków o wysokim udziale komercyjnego wykorzystania przestrzeni. To dobra informacja dla inwestorów - przedsiębiorcy często podpisują dłuższe umowy i wynajmują większe powierzchnie niż klienci indywidualni.
W dużych miastach, jak Warszawa, Kraków czy Wrocław, działa już sporo obiektów self storage, jednak poziom nasycenia w przeliczeniu na mieszkańca jest wciąż niższy niż w Europie Zachodniej. Z kolei miasta powiatowe i gminy z rozwijającą się infrastrukturą mieszkaniową oferują niższe koszty wejścia i mniej konkurencji. Słowem, jest gdzie inwestować.
Co napędza rozwój branży self storage?
Wzrost liczby obiektów to nie przypadek. Na popularność self storage wpływa kilka wyraźnych trendów:
- rosnące ceny mieszkań i coraz mniejsze metraże,
- mobilność zawodowa i częstsze zmiany miejsca zamieszkania,
- rozwój mikroprzedsiębiorstw i sklepów internetowych,
- rosnąca świadomość potrzeby porządkowania przestrzeni domowej i firmowej,
- zmiana myślenia - wynajmowanie magazynku bez potrzeby posiadania większego lokalu.
Dodatkowo inwestorzy coraz częściej szukają pasywnego źródła dochodu i stabilnych modeli biznesowych, które można skalować bez dużych nakładów operacyjnych. Magazyn self storage spełnia ten warunek, szczególnie w trybie bezobsługowym.
Czy to się opłaca? Przykładowa kalkulacja rentowności
Inwestycja w self storage może generować stabilny przychód przy stosunkowo przewidywalnych kosztach. Średnia stawka w Europie to 296,53 euro/m2 rocznie, co przy kursie 4,25 zł daje ok. 1 260 zł/m2.
Przy obiekcie o powierzchni 180 m2 (60 boksów po 3 m2) i 75% obłożeniu oznacza to ok. 170 100 zł rocznego przychodu.
Optymalne obłożenie do maksymalizacji przychodów według raportu to 85–90%. Przy 85% dochód z tego samego obiektu wzrósłby do ok. 192 500 zł rocznie.
Przy wspomnianym średnim przychodzie ok. 1 260 zł/m2 rocznie oraz kosztach operacyjnych na poziomie 20–25% możliwe jest osiągnięcie zwrotu inwestycji w ciągu 3–5 lat. To szacunkowy wynik oparty na danych rynkowych i zakładający pełne wykorzystanie modelu bezobsługowego.
Wartości te pokazują, że opłacalność self storage jest w miarę wysoka i stanowi atrakcyjną alternatywę dla innych form lokowania kapitału.
Jakie wyzwania czekają inwestorów w 2025 roku?
Rozwój rynku self storage oznacza również większą konkurencję i wyższe wymagania klientów. Najczęstsze bariery dla nowych inwestorów to:
- problem ze znalezieniem odpowiedniej działki,
- niska świadomość usługi self storage,
- rosnące koszty mediów oraz infrastruktury i obsługi technicznej,
- trudności w obsłudze klientów bez doświadczenia i bez dedykowanego systemu,
- złożoność uruchomienia bez know-how.
W tym kontekście rozwiązania takie jak Sprytki.pl dają realną przewagę. Umożliwiają uruchomienie obiektu bez konieczności tworzenia własnych systemów wynajmu, ręcznego fakturowania czy zarządzania dostępem. Co więcej - redukują liczbę godzin operacyjnych do minimum. Magazyn self storage na takim oprogramowaniu działa po prostu sam.
Technologie, które robią różnicę: self storage bezobsługowy
Największą zmianą w ostatnich latach było przejście od modelu tradycyjnego do w pełni zautomatyzowanego. Obecnie klienci oczekują, że magazyn samoobsługowy będzie działał jak automat paczkowy - dostępny 24/7, bez kontaktu z obsługą, z możliwością szybkiego najmu.
Sprytki.pl to platforma, która umożliwia prowadzenie w pełni zautomatyzowanego self storage - od pierwszego kontaktu klienta po rozliczenia i raporty.
Dla najemców:
- wynajem online dostępny 24/7, z płatnościami kartą, BLIK-iem, przelewem,
- natychmiastowy, indywidualny dostęp do boksu - kod PIN lub aplikacja mobilna,
- automatyczne przypomnienia o płatnościach i wygodne przedłużenie umowy online.
Dla operatorów:
- panel administratora z podglądem bieżącego obłożenia i historią wynajmów,
- analityka przychodów i wykorzystania powierzchni w czasie rzeczywistym,
- raportowanie zaległości i narzędzia do kontaktu z klientami,
- integracja z systemami dostępu i automatyzacja procesów bez udziału personelu.
Bezobsługowość to nie tylko wygoda. To realne oszczędności: brak potrzeby zatrudniania pracownika, możliwość skalowania i otwierania kolejnych lokalizacji z minimalnym nadzorem.
Prognozy na 2025–2027: czego spodziewać się dalej?
Europejski rynek w 2024 roku odnotował 38% wzrost liczby obiektów w porównaniu z rokiem poprzednim, a w planach jest 262 nowych projektów zgłoszonych przez operatorów (2). Coraz więcej projektów planowanych na lata 2025–2027 zakłada wdrożenie pełnego wynajmu online i zdalnego zarządzania obiektem. Rośnie też popularność mikroobiektów w formie modułów kontenerowych.
Dla inwestorów oznacza to:
- większą konkurencję w dużych miastach,
- rosnący popyt w segmentach „blisko domu” i „drive-up”,
- konieczność inwestowania w automatyzację i obsługę online.
Profesjonalizacja tego rynku będzie następować wraz z cyfryzacją. Dostęp do danych, automatyzacja i narzędzia takie jak Sprytki.pl mogą zadecydować o sukcesie nowego obiektu. Operatorzy, którzy dziś zainwestują w nowoczesne rozwiązania, zyskają przewagę w kolejnych latach.
Self storage jako inwestycja: szybki start, przewidywalne zyski
Przy obecnym poziomie stawek i obłożenia, self storage pozostaje jednym z najbardziej przewidywalnych segmentów nieruchomości operacyjnych. Niskie ryzyko, powtarzalność przychodów i skalowalność czynią z niego atrakcyjny kąsek dla inwestorów lokalnych. W Polsce dodatkowym atutem jest nadal niskie nasycenie rynku. Inwestorzy, którzy w 2025 roku wejdą w ten sektor z dobrze przygotowaną ofertą i technologią, mogą liczyć na stabilny zwrot w perspektywie kilku lat.
Sprawdź, jak działa Sprytki.pl i dlaczego operatorzy w całej Polsce wybierają właśnie to narzędzie do uruchamiania i skalowania swoich magazynów samoobsługowych.