Planowanie przestrzenne jest procesem, które umożliwia gminom i miastom kształtowanie przestrzeni w sposób zorganizowany i przemyślany. Dzięki temu możliwe jest ustalenie, jakie tereny będą przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową, usługową, przemysłową, a które zostaną zachowane jako tereny zielone czy rekreacyjne. Z punktu widzenia publicznego plan zagospodarowania przestrzennego pełni rolę gwaranta zrównoważonego rozwoju, zapewniając, że przestrzeń wokół nas będzie funkcjonować w harmonii z potrzebami społeczności oraz środowiska naturalnego.
Jednak dla właścicieli i użytkowników wieczystych nieruchomości, proces ten może mieć również inny wymiar. Chociaż uchwalenie lub zmiana planu zagospodarowania przestrzennego jest działaniem z założenia pozytywnym, skierowanym na poprawę jakości życia i organizacji przestrzeni, dla niektórych może oznaczać poważne konsekwencje. Zmiana przeznaczenia terenu może doprowadzić do ograniczenia lub uniemożliwienia dotychczasowego sposobu wykorzystania nieruchomości, co bezpośrednio wpływa na jej wartość i potencjalne zastosowanie.
Negatywne skutki uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
Przykłady negatywnych skutków obejmują między innymi konieczność zaprzestania prowadzenia działalności gospodarczej na danym terenie czy też zmniejszenie atrakcyjności lokalizacji przez planowanie budowy ruchliwych dróg w pobliżu. W skrajnych przypadkach decyzje planistyczne mogą prowadzić do przeprowadzenia dróg dojazdowych przez tereny prywatne, co bezpośrednio obniża wartość nieruchomości i jest źródłem szkód dla właścicieli.
Zobowiązania gminy w takich sytuacjach są jasno określone - musi ona podjąć kroki w celu naprawienia wyrządzonej szkody. Odpowiedzialność ta może przyjąć różne formy, od wypłaty odszkodowania, przez wykupienie nieruchomości, aż po oferowanie nieruchomości zamiennej. .
Rodzaje roszczeń związanych z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania
Uchwalenie lub zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego może rodzić dla właścicieli i użytkowników wieczystych nieruchomości szereg roszczeń, które stanowią formę ochrony ich interesów. Do najczęściej występujących należą:
-
Wypłata odszkodowania – to podstawowe roszczenie, które może być wysunięte w sytuacji, gdy zmiana planu zagospodarowania bezpośrednio wpłynęła na obniżenie wartości nieruchomości lub uczyniła dotychczasowe korzystanie z niej niemożliwe lub znacznie ograniczone. Wysokość odszkodowania jest zazwyczaj równa różnicy w wartości nieruchomości przed i po zmianie planu.
-
Wykupienie nieruchomości lub określonej jej części – w niektórych przypadkach, zwłaszcza gdy dalsze korzystanie z nieruchomości zgodnie z nowym planem jest niemożliwe, właściciel może domagać się od gminy wykupienia jego nieruchomości.
-
Alternatywa roszczeń - nieruchomość zamienna – to specyficzna forma rekompensaty w której gmina oferuje właścicielowi inną nieruchomość zamiast wypłaty odszkodowania. Taka opcja może być atrakcyjna dla obu stron, jednak wymaga zgody właściciela. W przypadku braku porozumienia, gmina zobowiązana jest do wypłaty odszkodowania.
Wysokość odszkodowania
Odszkodowanie za zmianę miejscowego planu zagospodarowania jest ściśle powiązane z konkretnymi warunkami i kryteriami, które muszą zostać spełnione, aby roszczenie było skuteczne. Najważniejsze aspekty to:
-
Uchwalenie lub modyfikacja planu zagospodarowania przestrzennego musi być bezpośrednią przyczyną obniżenia wartości nieruchomości, lub ograniczenia w możliwości jej wykorzystania.
-
Obniżenie wartości nieruchomości jest podstawą do określenia wysokości odszkodowania, które odpowiada kwocie, o jaką wartość nieruchomości została zmniejszona.
-
Termin zgłaszania roszczeń – właściciele nieruchomości mają ograniczony czas (zazwyczaj 5 lat od dnia, w którym zmieniony plan zaczął obowiązywać) na zgłoszenie swoich roszczeń.
Więcej informacji na ten temat znajdą Państwo na stronie: odszkodowanie za miejscowy plan zagospodarowania.
Wpływ uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania na wartość nieruchomości
Zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie zawsze musi skutkować obniżeniem wartości nieruchomości. W niektórych przypadkach może się okazać, że nowe przeznaczenie terenu przyczyni się do wzrostu wartości nieruchomości. W takiej sytuacji właściciel lub użytkownik wieczysty może zostać zobowiązany do uiszczenia opłaty planistycznej na rzecz gminy, która jest formą partycypacji we wzroście wartości nieruchomości spowodowanym zmianą planu.
To zróżnicowanie pokazuje, jak skomplikowane i wielowymiarowe mogą być skutki uchwalenia lub zmiany planu zagospodarowania przestrzennego.
Artykuł ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną. Autor nie odpowiada za decyzje podjęte na jego podstawie. Zalecamy konsultację z doświadczonym adwokatem lub radcą prawym przed podjęciem jakichkolwiek działań.
Kancelaria Prawa Gospodarczego TMH Kraków
Adwokat dr Tomasz Marek, Radca prawny dr Marcin Hotel
ul. Rynek Dębnicki 6/3a
30-319 Kraków
tel. 12 307 27 38