Umowa najmu okazjonalnego podlega szczególnemu reżimowi prawnego – stosujemy do niej przepisy ustawy szczególnej, które zawierają odmienne rozwiązania niż te stosowane w przypadku najmu zwykłego. Czy to oznacza, że najem okazjonalny nie może zostać rozwiązany przed upływem okresu obowiązywania umowy? A może wypowiedzenie wymaga dopełnienia pewnych szczególnych obowiązków?
Co to jest najem okazjonalny?
Najem okazjonalny dotyczy wynajmowania nieruchomości wyłącznie dla celów mieszkaniowych. Zgodnie z obowiązującymi przepisami ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego takie zobowiązanie nie może być zawierane na czas określony (co ważne umowy najmu zwykłego, które regulowane są przepisami Kodeksu cywilnego mogą być bezterminowe). Najem okazjonalny może zostać zawarty na maksymalnie 10 lat, przy czym po upływie tego czasu strony mogą zawrzeć kolejną taką umowę (np. na dalsze 10 lat jej obowiązywania).
Umowa najmu okazjonalnego może być więc wyłącznie umową terminową. Nie oznacza to jednak, że strony muszą trwać w takim zobowiązaniu aż do samego końca. Wraz z upływem czasu ulegają zmianie okoliczności i życie stron najmu, co może niekiedy powodować konieczność wcześniejszego zakończenia takiego zobowiązania. Ustawodawca pozwala więc na wypowiedzenie omawianej umowy, przy czym muszą być ku temu spełnione odpowiednie warunki.
Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego
Wcześniejsze wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego, które będzie najmniej kłopotliwe dla stron polega na zawarciu zgodnego porozumienia co do szybszego zakończenia tego zobowiązania. Porozumienie to może zostać zawarte w zwykłej formie pisemnej, wymaga jednak pełnej zgody wynajmującego oraz najemcy.
Wypowiedzenie umowy przez jedną ze stron również będzie możliwe, gdy nastąpi to w oparciu o ustalenia umowne stron. Pamiętajmy jednak, że prawo do wypowiedzenia powinno być przyznane każdej ze stron, tak aby zarówno wynajmujący jak i najemca mógł skorzystać z takiego rozwiązania. Możliwość wcześniejszego wypowiedzenia umowy powinna być jednak połączona ze wskazaniem konkretnych okoliczności kiedy może to nastąpić.
Umieszczenie ogólnego prawa do wypowiedzenia będzie więc niepoprawne, jeśli nie zostanie skorelowane z wydarzeniami, w których może ono nastąpić – w takim przypadku istnieje szansa podważenia zbyt ogólnego zapisu umownego, a co za tym idzie umowa będzie trwała tak długo, jak długo strony określiły jej pierwotny termin.
Szczególny rodzaj wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego został wskazany w treści art. 11 ustawy regulującej ten stosunek prawny. Jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5, art. 21 ust. 4-4b i 5 oraz art. 21a ustawy. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:
- pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
- jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
- wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub
- używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku.
- Właściciel lokalu może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem:
- sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy,
- miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.
Nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. W lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego. Nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.
Jeżeli właściciel, który wypowiedział stosunek prawny nie zamieszkał w swoim lokalu lub zaprzestał w nim zamieszkiwać przed upływem pół roku od ustania wypowiedzianego stosunku prawnego, lokator jest uprawniony, według swojego wyboru, bądź do powrotu do lokalu na dotychczasowych warunkach bądź do żądania od właściciela zapłaty różnicy w czynszu i w opłatach, które płaci obecnie, w stosunku do tych, które płacił w ramach wypowiedzianego stosunku prawnego za okres jednego roku. Koszty przeprowadzki lokatora do lokalu ponosi właściciel. Właściciel jest nadto obowiązany do zapłaty lokatorowi kary ustawowej w wysokości 15% wartości odtworzeniowej lokalu.
Treść artykułu napisana we współpracy z kancelarią JCZ Kancelaria Radców Prawnych. Jeżeli szukają Państwo pomocy prawnej w temacie opisanym powyżej to serdecznie zapraszamy do kontaktu bezpośredniego z kancelarią. Kancelaria świadczy profesjonalną pomoc prawną dla klientów z całej Polski. Zapraszamy do kontaktu telefonicznego lub mailowego.
JCZ Kancelaria Radców Prawnych Bydgoszcz
Jagiellońska 69/1,
85-027 Bydgoszcz
tel. 603774089
biuro@jczkancelaria.pl
Polecamy również: